بيع قصير مقابل التعويق
البيع القصير وحبس الرهن كلمتان مخيفتان لن يرغب أي صاحب منزل في سماعهما أبدًا. ولا يرغب أي مقرض في الاستفادة من أي من هذه الأدوات. لكن استخدام هذين أو أحدهما يصبح ضروريًا عندما يتخلف مالك المنزل عن سداد أقساط الأقساط الشهرية المتساوية للبنك الذي حصل منه على قرض لشراء منزل. نظرًا لأن البنوك لديها مستندات الممتلكات كضمان معها ، فيمكنها التذرع بأي من هاتين الأداتين لحماية رأس مالها الذي أقرضته والفائدة المستحقة. لا تعمل البنوك في بيع العقارات وهي مهتمة أكثر باستعادة الأموال التي أقرضتها.لكن إذا كانت الظروف تجعلهم يشعرون أن صاحب المنزل قد لا يكون قادرًا على سداد أموالهم ، فإنهم يلجأون إلى هذه الخيارات.
بيع قصير
البيع على المكشوف هو إجراء يسمح لمالك المنزل ببيع ممتلكاته (عندما يكون في حالة من الفوضى المالية وغير قادر على دفع الأموال للبنك) وتجنب حبس الرهن. يبيع صاحب المنزل المنزل بمبلغ أقل من مبلغ القرض المستحق ويدفع للمقرض. يوافق المقرض على نسيان القرض المتبقي ويقبل عائدات البيع كدفعة نهائية. سبب تسميته البيع على المكشوف هو أن عائدات البيع تقل عن مبلغ القرض المستحق. لا يمكن المضي قدمًا في البيع على المكشوف إلا إذا كان البنك مستعدًا لقبول المبلغ ونسيان النقص.
على سبيل المثال ، إذا كان مبلغ القرض المستحق هو 200000 دولار وعائدات البيع على المكشوف 175000 دولار ، فيمكن للبنك أن يختار قبول هذا المبلغ كدفعة نهائية ومن ثم يمكن لصاحب المنزل بيع منزله.
إذا كان البنك يعتقد أن العقار لا يمكن أن يجلب أكثر من هذا ، أو إذا كان الناس في المنطقة سيذهبون إلى منازل جديدة ، أو إذا انخفضت قيمة العقار ، فيمكنه قبول البيع على المكشوف.
التعويق
عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد مدفوعاته ويشعر البنك أنه غير قادر على سداد الأموال المستحقة للبنك ، فيمكنه اللجوء إلى الرهن. هذا إجراء قانوني يحتفظ فيه البنك بالحق في بيع المنزل واسترداد مستحقاته من البيع. إذا كان المنزل يبيع بأكثر من المبلغ المستحق للبنك ، يُعاد الفرق إلى المقترض. في حالة حبس الرهن ، لا يفقد المقترض منزله فحسب ، بل يعاني أيضًا من صدمة فيما يتعلق بجدارة الائتمان الخاصة به وهناك انخفاض بما لا يقل عن 200-300 نقطة في درجة الائتمان الخاصة به. هذا يعني أنه لا يمكنه التقدم بطلب للحصول على قرض جديد في المستقبل القريب. هذا هو السبب الذي يجعل كل صاحب منزل يحاول تجنب حبس الرهن بأي ثمن ويحاول التفاوض مع البنك لتعديل شروط القرض حتى يسهل عليه سداد القرض.
الفرق بين البيع على المكشوف وحبس الرهن
بطريقة ما ، يعد كل من البيع على المكشوف وحبس الرهن أدوات لمساعدة المقترض بطريقة أو بأخرى على الوفاء بالتزاماته المالية عندما يكون مفلسًا ماليًا ولا يستطيع سداد البنك. لكن هناك اختلافات كثيرة بين الاثنين وهي كالتالي
إذا وافق البنك على البيع على المكشوف ، فهذه صفقة حقيقية لأي صاحب منزل يعاني بالفعل من ضائقة. لكن في الواقع من الصعب العثور على مشترٍ حتى مقابل هذا المبلغ القصير. يستغرق معظم المشترين وقتًا لاتخاذ القرار وليسوا على استعداد لدفع سعر الطلب مما يجعل الأمر صعبًا على مالك المنزل. في حالة حبس الرهن ، يتحمل البنك مسؤولية بيع المنزل ويسمح لصاحب المنزل بالبقاء لمدة 4-12 شهرًا في المنزل أثناء الإجراءات. خلال هذه الفترة ، لا يتعين على صاحب المنزل دفع أي أموال للبنك وهو في الواقع توفير ، والذي يمكنه استخدامه للتحويل عندما يتعين عليه إخلاء المنزل.
في كل من البيع على المكشوف وكذلك الرهن ، هناك انخفاض حاد في درجة الائتمان لمالك المنزل. ومع ذلك ، بينما في حالة البيع على المكشوف ، يمكن لصاحب المنزل شراء عقار بعد عامين ، لا يمكنه الانتقال لمدة 5-6 سنوات قادمة إذا كان قد تعرض لحبس الرهن.
خلاصة:
البيع على المكشوف هو إجراء يسمح للمالك ببيع ممتلكاته التي حصل من خلالها على القرض وتسوية المستحقات للمقرض.
في البيع على المكشوف ، يكون سعر البيع أقل من مبلغ القرض المستحق لكن المُقرض يوافق على قبول ذلك كدفعة نهائية.
بما أن عائدات البيع أقل من مبلغ القرض المستحق ، يطلق عليه البيع على المكشوف.
التعويق هو إجراء قانوني يحتفظ فيه البنك بالحق في بيع العقار الذي أخذ المالك عليه القرض واسترداد مستحقاته من البيع.
في حبس الرهن إذا كان سعر البيع أكثر من المستحقات ، يدفع البنك الرصيد للمقترض.
في كلتا الحالتين يخسر المالك ممتلكاته وجدارة الائتمان ، لكن الانخفاض في درجة الائتمان لحبس الرهن أعلى من البيع على المكشوف.
